Fundos imobiliários permitem viver de aluguel sem ter imóvel

FIIs oferecem diferentes formas de rentabilidade, incluindo aluguel; rental yield de imóveis físicos está abaixo da renda fixa

A compra de imóveis para locação faz parte da cultura brasileira de investimentos, especialmente, de quem busca a renda passiva. Considerado mais seguro em comparação com outras opções, o investimento costuma ser a preferência entre investidores conservadores.

Contudo, estudo da plataforma de venda e locação Quinto Andar, realizado no ano passado, mostrou que o rendimento médio anual nas principais capitais está cerca de 5%, abaixo da renda fixa. Já no Índice FipeZAP+ de fevereiro deste ano, o mais recente a trazer informações sobre a média anual rental yield – índice que mede a lucratividade de um imóvel ao longo do tempo – entre 25 cidades brasileiras, mostrou um índice um pouco maior: 5,25%.

Na busca por rentabilidades mais altas, outras opções de investimentos têm sido consideradas, mas isso não significa abrir mão dos imóveis. Neste cenário, os fundos de investimento imobiliário (FIIs) têm atraído cada vez mais o interesse de quem quer garantir uma renda passiva, semelhante ao aluguel, mas sem a necessidade de comprar um imóvel.

Como funcionam os FIIs

Fundos imobiliário são um tipo de investimento na modalidade renda variável, como explica a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima). Esse tipo de fundo tem uma gestão profissional, responsável por direcionar os recursos dos investidores para o setor imobiliário, seja investindo em imóveis prontos ou financiando empreendimentos.

Para entrar nesse mercado é preciso comprar cotas, que correspondem às frações do patrimônio. Quando um investidor adquire uma cota, ele se torna “dono” do FII, na proporção do investimento feito.

Há diferentes formas de remuneração. Uma delas é o pagamento de dividendos mensais, com valores proporcionais ao número de cotas que o investidor possui. Essa renda passiva é considerada uma das principais vantagens do investimento. No entanto, nem todos os FIIs oferecem esse tipo de retorno financeiro, como alerta a Anbima. Por isso, é aconselhável que o investidor busque informações antes de investir.

Outra forma de remuneração é por meio da venda das cotas, após a sua valorização. Assim, o investidor ganha na diferença entre o preço que pagou quando adquiriu e o que foi cobrado no momento da venda.

Desde novembro de 2020, também tem sido possível o aluguel de FIIs. Na prática, o detentor de cotas, chamado de “doador”, aluga as cotas para um especulador, aqui intitulado de “tomador”, que tem o objetivo de vendê-las para outro investidor, por um valor maior. Nesse processo até a venda, o doador recebe uma taxa do tomador pela “locação” de seus ativos.

Como investir

As cotas são negociadas na Bolsa de Valores (B3), o que permite que o investidor as compre ou venda quando quiser. Para contratá-la, o investidor deve contar com uma corretora de valores, que vai intermediar e garantir o pagamento dos valores pela B3.

Já o doador precisa ter cotas que apresentem um volume de negociação acima de R$ 1 milhão. Além disso, para que o FII seja alugado, precisa ter mais de 500 cotistas.

Vantagens e riscos de investir em FIIs

Uma das vantagens dos FIIs é que o valor das cotas tende a se valorizar durante o ano, acompanhando a inflação. Além disso, os dividendos mensais são isentos de imposto de renda, ao contrário do que acontece com o aluguel de um imóvel físico, que sofre incidência do imposto nas cobranças a partir de R$1.826. Por fim, o valor acessível das costas é outro facilitador para os investidores: embora a maior parte das cotas seja negociada com valores entre R$90 e R$100, o mercado também oferece a partir de R$10.

“A atratividade dos fundos imobiliários, sobretudo para o varejo, se explica pela isenção de imposto de renda, rendimentos periódicos e pela possibilidade de se aplicar no segmento de imóveis, algo tradicional no nosso país”, afirma Ademir Correa Júnior, presidente do Fórum de Distribuição da Anbima.

Ainda de acordo com as informações da Associação, como em qualquer investimento, os FIIs também apresentam riscos. Nesse caso, as questões são as mesmas de um aluguel físico: vacância, inadimplência do inquilino e depredação do imóvel.

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